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上海的刚需买房人,危险了

时间:03-14 来源:体育健身 访问次数:110

上海的刚需买房人,危险了

只要村里通网的朋友应该都有感觉,社会变了。我们正在经历一次大变局,力度不亚于改革开放。改革开放是一个奇迹,40多年我们GDP翻了340倍,一举站稳老二位置。这样突飞猛进之下,依旧有人做了牺牲品。其实每次大变革,都有人受益、有人受损,帕累托改进可能只在课本上。这次大变局谁会受损,我们慢慢去讲,上海楼市中谁受损倒是非常明显:刚需。01这里的刚需,指的是手握刚需房产的居民。改革开放这段时间,上海刚需是最大的受益方,现在可能轮到你们做贡献了。这40年,上海的变化是巨大的。上海从零开始,建起了超过800公里的地铁,领跑全球;上海建设了超过100座10万方以上的大型商场,领跑全国。各种产业、医疗、教育资源的扩张,肉眼可见。这些资源不断向郊区扩散,郊区房价没理由不涨。现在回顾当时的发财之路,不要太简单——买个房子,等着配套修过来就好了。一无所有的农田翻身成市区,房价暴涨。通过房价暴涨实现升阶的案例太多,大家也见怪不怪,上海本地人有,外地买房早的也有。比如早年间买了三林、张江,现在几乎财务自由。这部分人实在是太幸运。当然另一群人运气就差点,他们房子在农村,几十年没什么变化。农田还是那些农田,小卖部还是那些小卖部。旁边也没规划产业园,没规划机场,没规划高铁,什么利好都没吃到。这部分人就是发展的牺牲品。当然他们在另外一个层面受益,上海大开发,提供了大量优质岗位,他们可以来上海享受996福报,赚取百万的工资。只是家庭房产没有升值。02可惜的是,这个故事已经结束了。2017年开始,再在上海郊区买个小房子,等着修地铁、修医院、修商场、修高架、修学校,然后房价暴涨,变得不现实。大家可以看看,郊区的罗店、徐行、外冈、小昆山、车墩、奉贤海湾等等,2017年到现在房价一分不涨,甚至还跌了。甚至市区老破小,大部分也跌回了2020年,甚至2017年。2017年,如果你有80万现金,可以贷款在奉贤柘林买个新房,比如佳源梦想广场,总价230万。买房时你的想法是,过几年翻一倍,置换到市区。毕竟这种成功案例之前太多了。可惜的是到现在,房子只能卖到180万,前期贷款还的也都是利息,房子卖了到手只有40万。家庭资产缩水一半。如果当时继续住在农村房子里,随便买个招行保底基金,现在手里估计有100万。偷鸡不成蚀把米,刚需再想通过买房翻身,概率真的微乎其微。更恐怖的是,2017年到现在,上海的改善类产品涨价30-50%。除非事业上有好的际遇,你买了远郊刚需,就一直锁死在远郊了。你的家庭财产,与市区居民相比,差距在拉大。甚至与没买房的人相比,差距都在拉大。上海楼市,真正成为CF分化的助推。03当然刚需也不是没有机会解套,机会正在眼前,即,上海全面放开限购。为什么房子交到刚需这里就不涨了?还不是因为没找到接盘侠。2017年时上海人口流入虽然放缓,之前积累的购房需求还有不少,还是接盘了不少刚需房源。这几年人口增量跟不上,刚需渐渐的消耗殆尽。就跟邮票市场一样,你买入时全国有几千万集邮玩家,卖出时只有几十万了。接盘人都找不到,何谈价格。随着城市化的放缓,上海很难复制20年人口翻倍的奇迹,人口流入注定缓慢。但是全面放开限购,还是有可能吸收一波全国购买力。无论如何,上海房产相对保值已经成为共识。上海房价会不会涨、什么时候涨、涨多少,大家心里都没底。但是大部分还是认为,上海房价相对坚挺,至少比三四五线城市坚挺。有这个共识在,只要打开限购,还是有购买力流向上海。之前的救市政策更多的是面向存量,降低首付也好、外环单身可买也好,都是在上海工作生活的才有意义。我们最需要的,其实是增量,需要大把的外地购房者。要想楼市全面复苏,就需要上海的房子随便买,不看户口、不看社保、不看纳税,有钱就能买。这应该是刚需最后的解套机会。有人会问,外地人就那么傻,过来帮刚需解套?我相信,只要政策到位,上海的开发商、自媒体,有能力让他们相信。04还有人问,为什么非得强调刚需需要外地人?因为改善的,不管怎样都有人托底。上海楼市整体是置换市场,改善类产品本来就比较少,又处于置换链顶端,风险很低。短期市场波动,是置换链条卡住了,换得比较慢。但是购买力还是不断在流动,不断去化低价房源,随着时间推移还是会达到供需平衡。很多改善类小区,房源很少,因为房东没有很多理由卖房。你住九亭,想着换房到七宝。你住大宁金茂府,还换啥房子?换市区豪宅也买不起,对于普通中产,金茂府也够住了。只有个别人发达了,突破了阶层才会换出来;要么就是财务吃紧,必须套现,两者都是小概率事件。所以改善市场,真的不用大家担心,只要上海人还在不断置换,问题不大。最该担心的还是刚需,他们钱来得很不容易,房价再降首付就要跌没了,家庭资产就要清零了。站在他们角度考虑,我希望上海全面放开限购。以上为正文编辑∣环线咨询

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